Location Airbnb : la loi change de nouveau en 2024

La crise du logement sévit dans de nombreuses régions, du Sud-Ouest à la Bretagne, du littoral à la montagne. Face à ce constat alarmant, une proposition de loi transpartisane a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale le 29 janvier 2024. Portée par la députée Annaïg Le Meur et ses collègues, cette loi vise à mieux encadrer les meublés de tourisme (type AirBnb) pour remédier aux déséquilibres du marché locatif et favoriser le logement permanent.

Où en est-on dans le processus législatif ?

La proposition de loi a franchi plusieurs étapes :

• Étape 1 : La proposition de loi a été déposée au parlement  le 28 avril 2023. Le gouvernement a engagé la procédure accélérée de validation du texte le 9 novembre 2023.

• Étape 2 :  L'Assemblée nationale a adopté la proposition de loi avec modifications, en première lecture le 29 janvier 2024.

• Étape 3 : La promulgation est à venir, après examination par le Sénat.

Les enjeux soulevés par la proposition de loi de régulation des meublés de tourisme

Selon les rapporteurs du texte, le logement est devenu un instrument d'optimisation fiscale et de rendement, favorisant l'exonération exagérée de l'impôt. Dans les zones tendues, de nombreux travailleurs ne peuvent plus se loger près de leur lieu de travail. Cette situation a parfois des conséquences extrêmes comme par exemple le fait que des entreprises déménagent faute de logements pour leurs employés. Ou encore certains résidents dorment dans leur voiture ou au camping en été pour laisser leur logement à des vacanciers.

Les effets de cette crise du logement se font sentir à travers tout le pays.

Près d'un million de meublés de tourisme ont remplacé les logements classiques destinés à l'habitat permanent, vidant des villages entiers de leurs habitants au profit de locations saisonnières.

Même les grandes villes comme Paris ou Marseille ne sont pas épargnées, confrontées à une pénurie de logements pour leurs habitants.

Objectifs de la nouvelle loi airbnb 2024

Cette proposition de loi ne vise pas à interdire les plateformes de type AirBnb, mais plutôt à trouver un équilibre entre activités touristiques saisonnières et vie des territoires le reste de l'année. Elle complète les mesures existantes telles que la déclaration préalable en mairie, le numéro d'enregistrement et la taxe de séjour

Les potentiels changements de la nouvelle loi relative à location saisonnière

1. Modification de la fiscalité des locations touristiques

La loi révise le régime fiscal des locations touristiques, notamment en réduisant les abattements fiscaux pour les meublés de tourisme classés et non classés. C’est sûrement le plus gros changement à surveiller car il modifie le régime fiscal micro‑BIC très avantageux des locations touristiques:

• L'abattement fiscal pour les meublés de tourisme non classés passerait à 30%, avec un plafond de revenus locatifs annuels de 15 000€ (contre 50% et un plafond de 77 700€ à date).

• L'abattement fiscal pour les meublés de tourisme classés (label de qualité, allant de 1 à 5 étoiles) est abaissé à 30%, dans un plafond de revenus locatifs annuels de 30 000€ (contre 71% et un plafond de 188 700€ à date). Dans les zones rurales et les stations de sport d'hiver, un abattement supplémentaire de 41% est prévu à condition que le chiffre d'affaires ne dépasse pas 50 000€.

2. Nouvelles obligations pour les meublés touristiques

La proposition de loi accorde aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les logements à usage touristique. En voici la liste : 

• L’enregistrement en mairie du bien (résidence principale ou non) devient obligatoire. Cette démarche s’ajoute à l’obligation de déclaration en mairie et nécessité des pièces justificatives. Les numéros d’enregistrement permettront un meilleur suivi du parc locatif touristique.

• Les maires pourront imposer des amendes (jusqu' à 15 000€ maximum) en cas de défaut d'enregistrement ou usage d’un faux numéro d’enregistrement.

• Les maires pourront réduire le nombre maximal de jours de location touristique pour les résidences principales, soit de 120 jours/an à 90 jours/an.

• Les mairies qui ont un règlement de changement d’usage pourront élargir le régime du changement d’usage à tous les locaux qui ne sont pas à usage d’habitation. Cette mesure est censée contenir la transformation de bureaux en meublés de tourisme.

• Les communes pourront définir des quotas d’autorisations de changement d’usage et délimiter dans leur PLU (Plan local d’urbanisme) des zones où seules des résidences principales seront autorisées à être construites.

Proposition de loi de régulation des meublés de tourisme : les prochaines étapes

Après son adoption en première lecture à l'Assemblée nationale, la proposition de loi sera examinée par le Sénat.

Cette proposition de loi, si elle est adoptée, pourrait contribuer à rétablir l'équilibre dans le marché locatif en favorisant le logement permanent et en régulant les locations touristiques.

Affaire à suivre !

Les propriétaires désirant changer l'usage de leur logement en meublé de tourisme devront : 

• Pour un changement d’usage définitif : présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre les niveaux A et D;

• Pour un changement d’usage temporaire : respecter le calendrier de rénovation énergétique obligatoire des logements. Comme pour les logements classiques, seront interdits à la location les meublés touristiques classés G au 1er janvier 2025, classés F au 1er janvier 2028 et classés E au 1er janvier 2034.

• Pour un bien dans une copropriété : informer le syndic du changement d’usage (ordre du jour des assemblées générales).