Investissement locatif : choisir entre la location courte et longue durée

Choisir entre la location courte et longue durée est parfois compliqué. Lors d’un investissement locatif, deux options s’offrent à vous : louer votre bien en courte durée (saisonnière) ou en longue durée. Chacune présente des atouts et des contraintes à considérer selon vos objectifs et votre situation.

Location courte durée

choisir entre la location courte et longue durée

Définition

La location courte durée consiste à louer un bien à des voyageurs pour une période limitée (à la nuitée, à la semaine ou au mois). Si le logement est votre résidence principale, vous ne pouvez pas dépasser 120 jours de location par an.

Avantages

• Rendement plus élevé : Les loyers peuvent être ajustés en fonction de la demande, offrant un meilleur revenu qu’une location longue durée.

• Disponibilité du bien : Vous pouvez récupérer votre logement entre deux locations pour un usage personnel.

Inconvénients

• Coûts plus élevés :

  • Le bien doit être meublé et entièrement équipé.

  • L’usure est plus rapide, nécessitant des rénovations fréquentes.

• Gestion chronophage : Accueil des locataires, ménage, entretien et maintenance réguliers. Une délégation à un prestataire engendre un coût supplémentaire.

• Risque de vacance locative : La rentabilité dépend de la demande touristique et des saisons.

• Réglementation stricte : Certaines municipalités imposent des restrictions pour préserver l’offre locative classique. Il est conseillé de se renseigner auprès de sa mairie avant de se lancer.

Location longue durée

Définition

Cette formule implique de louer le bien à un locataire qui y établit sa résidence principale, avec un bail de trois ans pour un logement vide et d’un an pour un meublé. Dans certaines zones tendues, les loyers sont réglementés.

Avantages

• Revenus réguliers et sécurisés : Moins de périodes sans locataire et meilleure prévisibilité des loyers.

• Moins de gestion : Les changements de locataires sont moins fréquents, réduisant les frais administratifs et les recherches.

• Partage des charges :

  • Le locataire paie la taxe d’habitation et les ordures ménagères.

  • Le propriétaire ne règle que la taxe foncière.

  
  

Inconvénients

• Flexibilité limitée : Il est plus complexe de récupérer le logement, car le propriétaire doit respecter un préavis et des conditions légales.

• Risque d’impayés : Une assurance loyers impayés peut être souscrite pour se protéger.

Régime fiscal selon le type de location

Location non meublée

• Revenus imposés en tant que revenus fonciers.

• Deux régimes possibles :

  • Micro-foncier (si revenus < 15 000 €/an) : abattement fiscal de 30 %.

  • Régime réel : déduction des charges réelles engagées.

Location meublée

• Revenus soumis au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

• Depuis 2024, le régime micro-BIC s’applique aux revenus inférieurs à 15 000 € HT/an, avec un abattement de 30 % (contre 50 % auparavant).

Dans tous les cas, la taxe foncière reste à la charge du propriétaire, tandis que le locataire assume la taxe d’habitation et les ordures ménagères.

Conclusion

La location courte durée est plus rentable, mais demande plus de gestion et est soumise à des régulations strictes. La location longue durée, quant à elle, offre une stabilité financière avec moins de contraintes administratives. Le choix dépend de votre stratégie d’investissement et du marché local.