SCI ou LMNP : quel statut choisir pour votre investissement locatif ?

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, deux options se démarquent :

Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et la Société Civile Immobilière (SCI). Tandis que la LMNP permet de louer un bien meublé en générant des revenus locatifs, la SCI offre la possibilité d’investir à plusieurs dans l’achat et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque statut présente des avantages et des contraintes, notamment en matière de fiscalité et de gestion. Comment choisir entre les deux ? Sont-ils compatibles ? Voici tout ce qu’il faut savoir pour prendre la meilleure décision selon votre projet immobilier.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif permettant à un propriétaire de louer un bien immobilier meublé répondant aux critères de décence et de confort nécessaires (literie, équipements de cuisine, mobilier, etc.). Ce statut, bien qu’il ne constitue pas une entreprise en soi, permet de déclarer des revenus locatifs en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.

Pour être éligible au LMNP, il faut remplir deux conditions :

• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 €.

• Ces revenus doivent être inférieurs aux autres revenus du foyer fiscal.

Le principal atout du LMNP est qu’il relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) plutôt que des revenus fonciers classiques, offrant ainsi une imposition plus favorable. Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Le micro-BIC : simplifié, il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives.

• Le régime réel : il autorise la déduction des charges (travaux, emprunts, taxes, assurances) et de l’amortissement du bien, réduisant ainsi considérablement l’impôt dû.

En contrepartie, le loueur doit tenir une comptabilité rigoureuse, souvent avec l’aide d’un expert-comptable, et s’acquitter de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique permettant d’acheter, gérer et louer des biens immobiliers à plusieurs. Composée d’au moins deux associés, elle repose sur un fonctionnement structuré avec une répartition des parts sociales et une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

La SCI facilite la gestion patrimoniale et la transmission de biens entre membres d’une même famille. Les bénéfices locatifs sont généralement soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR) en tant que revenus fonciers, mais il est aussi possible d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Avantages et inconvénients de chaque statut

Critères	LMNP	SCI
Investissement	Individuel	À plusieurs
Fiscalité	Régime BIC (micro-BIC ou réel)	IR (revenus fonciers) ou IS
Gestion comptable	Comptabilité obligatoire	Comptabilité simplifiée (si IR)
Plafond de revenus	23 000 €/an	Pas de limite
Transmission du patrimoine	Moins optimisée	Idéale pour la succession
Déduction des charges	Charges et amortissement déductibles (au régime réel)	Déduction limitée des charges (sauf SCI à l’IS)

LMNP ou SCI : comment choisir ?

Le choix entre LMNP et SCI dépend de vos objectifs :

• Pour un investissement seul et rentable, la LMNP est idéale grâce à ses avantages fiscaux et à la possibilité d’amortir le bien.

• Pour un investissement à plusieurs, notamment en famille, la SCI est plus adaptée, facilitant la gestion et la transmission.

• Si l’objectif est de minimiser la fiscalité, la LMNP au régime réel est souvent plus avantageuse que la SCI soumise à l’IR.

Peut-on cumuler SCI et LMNP ?

En principe, une SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale, et la location meublée relève de la fiscalité des BIC. Toutefois, il existe des exceptions :

• Les revenus issus de la location meublée doivent être inférieurs à 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI.

• Ils ne doivent pas dépasser 23 000 € par an.

• L’activité de location meublée doit rester occasionnelle.

Si ces seuils sont dépassés, la SCI devra basculer vers le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui entraîne une imposition à l’IS et l’obligation d’une comptabilité plus stricte.

SCI vers LMNP : est-ce possible ?

Il n’est pas possible de transformer une SCI en LMNP, car la SCI est une structure juridique tandis que la LMNP est un régime fiscal. Cependant, une SCI peut intégrer une activité de location meublée sous certaines conditions en effectuant une déclaration spécifique auprès du greffe du Tribunal de Commerce.

Conclusion

Le choix entre SCI et LMNP dépend de la nature de l’investissement, des objectifs patrimoniaux et de la fiscalité souhaitée. La LMNP est recommandée pour les investissements locatifs individuels, tandis que la SCI est idéale pour la gestion collective et la transmission de patrimoine. Avant de vous engager, il est conseillé de réaliser une étude personnalisée ou une simulation fiscale pour déterminer le régime le plus adapté à votre situation.